Em meio ao cerrado desbravado, nasce um novo bairro. O Noroeste resistiu a críticas e polêmicas, ganhou forma e, nos próximos meses, receberá os primeiros moradores. Cerca de 10 prédios serão entregues até o fim de dezembro. A grandiosidade do empreendimento já faz história: tem atualmente o maior número de obras em um só bairro, em todo o país.

Antes mesmo de sair do papel, o Noroeste já movimentava a capital. Agora, com prédios de alto padrão prontos e gente de olho em seu potencial econômico, o bairro estabelece seu perfil e começa a mexer com a estrutura de Brasília. A Companhia de Planejamento do Distrito Federal (Codeplan) estima que o Noroeste se torne a segunda região mais rica do Distrito Federal, à frente de áreas nobres e consolidadas, como Lago Norte e Sudoeste. A expectativa é de que a renda per capita dos moradores do Noroeste chegue a R$ 5 mil mensais. Para se ter uma ideia, no Lago Sul, a região mais rica de Brasília, a renda média dos habitantes é de R$ 5.756 mil. Já no Lago Norte, até então o segundo colocado no ranking da riqueza, o valor é de R$ 4.865 para cada um. Quem vive no Sudoeste, segundo a Codeplan, ganha em média R$ 4.727.

“Essa concentração de renda e o perfil do bairro devem atrair novos comerciantes e os que atuam em outras regiões. No Noroeste, não circularão apenas os moradores, mas pessoas de fora, atraídas pela qualidade de determinados serviços. Temos, sem dúvida, um grande potencial ali”, afirma o economista e presidente da Codeplan, Júlio Miragaya.

A Terracap, responsável pela venda de terrenos para construtoras e pela urbanização do bairro, estima que 40 mil pessoas passem a viver no local. A expectativa deve ser alcançada nos próximos 10 anos, segundo o gerente do projeto do Noroeste, Albatênio Granja, da Terracap. Quando o total de habitantes for atingido, aproximadamente, R$ 2,6 bilhões por ano circulará nessa região, segundo a Codeplan.


O cálculo do governo para a renda per capita da região que acaba de nascer é baseado no valor dos imóveis vendidos ali e no perfil de outros bairros com salários semelhantes aos dos futuros habitantes do Noroeste. O preço médio do metro quadrado no Noroeste, para apartamentos de três quartos, é de R$ 9 mil. Unidades com dois quartos têm o metro quadrado ainda mais valorizado, R$ 11 mil, segundo a Terracap. O preço dos apartamentos lançados até agora, quase todos de alto padrão, varia entre R$ 500 mil e R$ 1,49 milhão.

Tamanha circulação de dinheiro, aliada à promessa do governo de entregar o bairro com infraestrutura – como asfalto, iluminação e redes pluviais –, tornou-se um chamariz também para comerciantes. De todos os imóveis residenciais ou comerciais lançados, somente 982 dos mais de 4 mil do total (ou 24%) permanecem à venda, como mostra o mais recente painel de mercado da imobiliária Lopes Royal. A porcentagem em estoque é considerada baixa pela Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário no Distrito Federal (Ademi-DF). “Especialmente as lojas comerciais esgotam-se rapidamente quando colocadas à venda”, afirma o diretor executivo da Lopes Royal, Marco Antônio Demartini.

Trata-se apenas da primeira etapa do Noroeste, com 40 prédios em edificação atualmente. A segunda fase está em processo de estudos pela Terracap e deve ser lançada em 2013. No total, são 15 mil unidades residenciais, divididas em 220 edifícios. Gastos com infraestrutura devem somar R$ 400 milhões, de acordo com o governo.

O alto valor dos imóveis se justifica, pois o Noroeste é a última área restante para construção no Plano Piloto, prevista pelo projeto de expansão da cidade, pensado por Lucio Costa, em 1987, no Brasília Revisitada. Além disso, pesam o acabamento diferenciado dos apartamentos, áreas de lazer, coberturas individuais e a proposta de qualidade de vida que o bairro oferece ao adotar o padrão inédito de sustentabilidade. Haverá aquecimento solar em todos os prédios (banheiros sem chuveiro elétrico), aproveitamento de água da chuva pelo sistema de armazenamento nos telhados, coleta de lixo via sucção, no qual tubos sugam os resíduos, separados entre orgânicos e inorgânicos, e os levam por meio de canos subterrâneos até uma área de reciclagem e tratamento, para evitar o tráfego de caminhões de lixo e reduzir a emissão de poluentes, e a iluminação pública terá lâmpadas de LED, que consomem menos energia. “Essas e outras exigências ambientais fazem parte das regras contratuais firmadas entre as construtoras e o governo, no momento da compra dos lotes para construção de prédios”, explica o gerente do projeto do Noroeste, Albatênio Granja.


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Área total do bairro: 243 hectares

Tamanho do Parque Burle Marx: 280 hectares

Investimento em infraestrutura: R$ 400 milhões

Lucro da Terracap com a venda de lotes: R$ 1,7 bilhão

Expectativa de população: 40 mil habitantes

Número de prédios: 220

Número de apartamentos: 15 mil

Valor do imóvel: entre R$ 500 mil e R$ 1,49 milhão

Preço do metro quadrado: R$ 11 mil, em média

Expectativa de renda per capita: R$ 5 mil mensais

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Outro grande atrativo do Noroeste é o Parque Burle Marx, que terá área total de 280 hectares, equivalente a 280 campos de futebol ou 2,8 milhões de metros quadrados. A área residencial e comercial do Noroeste tem 243 hectares. Albatênio Granja conta que na área verde serão instaladas quatro lagoas, sendo duas delas paisagísticas e duas para a contenção de águas pluviais: “E, ao contrário do que ocorre no restante de Brasília, os resíduos do Noroeste serão contidos antes que cheguem ao Lago Paranoá, evitando a erosão e o assoreamento”, diz.

O Noroeste traz ainda diversas melhorias no que se refere ao urbanismo. Os prédios exclusivamente de quitinetes terão comércio na parte de baixo, como se vê no Sudoeste. A estrutura do bairro, porém, é diferente da vista no restante de Brasília. Uma das maiores preocupações é o trânsito na região. A Terracap estabeleceu que o tráfego vai circular os blocos comerciais por todos os lados. Além disso, como ocorre em Águas Claras, as vias serão de mão única. O Noroeste terá cinco entradas e saídas e pelo menos dois viadutos para garantir o fluxo de veículos no local, próximo à Asa Norte, Estrada Parque Indústria e Abastecimento (Epia) e Setor de Armazenagem e Abastecimento Norte (Saan). O Noroeste contará ainda com estacionamentos subterrâneos em todos os blocos comerciais.

Esses e outros itens atraíram milhares de compradores, como o advogado Rogério Paiva, que atualmente vive em Águas Claras. Ele comprou apartamento de três quartos no Noroeste pois acredita na proposta de qualidade de vida. “Depois de muito pensar, cheguei à conclusão de que era o melhor lugar para viver. O que mais pesou foi a localização, depois o planejamento e a questão da sustentabilidade. Optei por um imóvel espaçoso pela questão do conforto”, afirma. O apartamento de Rogério será entregue em dezembro. O advogado pretende se mudar imediatamente. “Tenho certeza de que os imóveis ali vão valorizar ainda mais”, aposta.

A possibilidade de migrar de áreas menos nobres para bairros em ascensão é um dos motivos que faz com que o mercado imobiliário de Brasília mantenha lucrativo, segundo especialistas. “Brasília tem características muito peculiares. Sempre haverá um morador do Guará de olho em um imóvel no Sudoeste, uma pessoa que vive em Taguatinga e quer se mudar para o Guará e alguém de Ceilândia que busca viver em Taguatinga. Por isso, mesmo com opções novas à disposição, os outros lugares não perdem seu valor”, explica Marco Antônio Demartini.


Devido a embargos e problemas com licenciamento ambiental, além de protestos referentes à presença de população indígena nas terras onde seria construído o Noroeste, o sucesso do bairro gerou incerteza em compradores e vendedores sobre o potencial do lugar. Dúvida que se desfez com o passar dos anos. Em 2009, quando lançaram o bairro, o metro quadrado valia cerca de R$ 8 mil. Hoje, esse valor subiu para R$ 11 mil. “Não há dúvidas de que o bairro é um sucesso completo. O Noroeste é diferente do Sudoeste e de Águas Claras, que foram entregues sem urbanização e era preciso andar no meio do cerrado para chegar às obras”, lembra Demartini. O diretor executivo da Lopes Royal traça ainda um perfil dos compradores de imóveis nesse setor. “Quem compra apartamento de um quarto faz isso para investir. Já os que preferem imóveis maiores têm intenção de morar e fazer um upgrade social”, avalia.

Os altos preços dos apartamentos fizeram surgir especulações sobre bolha imobiliária, que ocorre quando os preços estão muito acima do que as pessoas podem pagar e a oferta de crédito imobiliário não leva em consideração o poder de pagamento de quem assume a dívida. A hipótese é descartada pela Ademi. “Não temos no Brasil, nem em Brasília, um cenário propício para bolha. Aqui, há regras para concessão do crédito. Além disso, a população cresce muito e sempre há carência de moradia. Não há motivo de preocupação”, conclui o presidente da Ademi, Adalberto Valadão.

Demartini compartilha esse ponto de vista e faz cálculos. “Brasília tem 2,5 milhões de habitantes, cresce 2,8% ao ano. São 70 mil novas pessoas anualmente. A família média é de três pessoas. Seriam necessários 12 mil novos imóveis por ano para atender essa demanda”, esclarece.

Em tempo: a área do Noroeste faz parte do perímetro tombado, portanto, não pode ter prédios com mais de seis andares. Lá é respeitada também a existência dos pilotis, espaços vazados sob os blocos, como era previsto por Lucio Costa para a livre circulação de pessoas. Talvez seja a única área de Brasília onde esse formato de prédio ainda seja totalmente respeitado, daqui a algum tempo, graças às modificações e cercamentos vistos nas asas Sul e Norte, em flagrante agressão às regras do projeto urbanístico da cidade.


Três perguntas para Antônio Carlos Lins

Por que o Noroeste é importante para Brasília?
O bairro veio para mudar o conceito de viver bem, de qualidade de vida, pois foi todo concebido com base na sustentabilidade. Além disso, é cercado de unidades de conservação. O importante é que a sociedade que viverá ali se adapte a essa proposta de consciência coletiva. O Noroeste dá um excelente exemplo para o país. Ganhamos o prêmio Oracle Eco-Enterprise Innovation Awards, entregue na Califórnia esse ano. Concorremos com projetos sustentáveis do mundo inteiro e saímos na frente.

Como o governo usou o dinheiro arrecadado com a venda dos lotes do Noroeste?
A Terracap arrecadou R$ 1,7 bilhão com a venda de lotes nesse setor. Todo o dinheiro retorna para a população em forma de melhorias. A obra do Estádio Nacional de Brasília tem dinheiro do Noroeste, assim como diversas outras espalhadas por todo o Distrito Federal. Seria possível construir uns quatro estádios como aquele com o dinheiro da Terracap.

Qual é a expectativa para a segunda etapa?
Estamos em fase de estudos, mas já temos terrenos com destinação certa. Teremos um grande shopping na entrada da cidade. Não se pode lançar toda a oferta de lotes de uma vez, porque assim o mercado ficaria saturado. A segunda etapa está em fase de registro das unidades imobiliárias em cartório. O Noroeste é a vedete dos nossos projetos.