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ESPECIAL IMÓVEIS | Mercado »

Hora certa para comprar e alugar

Mesmo em meio à crise econômica nacional, especialistas garantem que é possível fazer bons negócios e que o mercado imobiliário está favorável

Mariana Laboissirère - Redação Publicação:04/04/2016 09:41Atualização:04/04/2016 10:48
Com oferta e demanda discretas em 2016, o mercado imobiliário do Distrito Federal contabiliza os efeitos da crise financeira nacional. Especialistas, contudo, são unânimes em dizer que essa é a hora certa de fechar bons negócios, seja comprando seja alugando um imóvel. O Plano Piloto, Noroeste e Águas Claras continuam figurando entre as melhores regiões para se adquirir um bem, principalmente quando se fala em uma valorização futura. Isso, em função da estabilidade no preço, comparado a um ano e meio, dois anos atrás.
 
A ampla oferta de imóveis em Águas Claras anima corretores e possíveis compradores: a região está entre as melhores para se adquirir um bem (Minervino Junior/CB/DA Press)
A ampla oferta de imóveis em Águas Claras anima corretores e possíveis compradores: a região está entre as melhores para se adquirir um bem
Com o aumento exponencial de distratos, isto é, pedidos de devolução dos imóveis comprados na planta, muitas unidades voltam ao poder das construtoras, que, por vezes, chegam a ofertá-las, novamente a montantes inferiores aos anunciados na época de lançamento dos empreendimentos. No caso da locação, embora o setor avalie uma retomada de equilíbrio nos preços ao longo do mês de janeiro, o que se viu em dezembro de 2015 foram valores sem reajustes e até menores comparados a períodos de prosperidade desse segmento.

Além de pontos no centro de Brasília, há opções de ótimos investimentos em regiões administrativas como Samambaia, Gama, Ceilândia e Taguatinga, como explica o diretor comercial da Via Engenharia, Tarcísio Leite. “Os lugares com mais oferta são os que têm boas oportunidades. São áreas com estrutura urbana consolidada e preço atrativo. É importante alertar que acreditamos que essa fase vai passar. Existe uma tendência de que os valores estejam se estabilizando”, prevê. “Sem novos lançamentos, há duas possibilidades: ou o preço estabiliza, ou começa subir. E existe uma procura grande por imóveis prontos para morar. São os que têm mais atratividade em função do preço final definido. Ou seja, eles não ficam sujeito à oscilação da inflação”, explica Tarcísio Leite.
 
'Existe uma tendência de que os valores estejam se estabilizando', prevê o diretor comercial da Via Engenharia, Tarcísio Leite (Raimundo Sampaio/Encontro/DA Press )
"Existe uma tendência de que os valores estejam se estabilizando", prevê o diretor comercial da Via Engenharia, Tarcísio Leite

A opção de morar no Gama aconteceu para o policial militar Pedro de Carvalho como uma possibilidade de comprar um bem próximo da região onde ele trabalha (Santa Maria).  Há pouco mais de um mês, ele fechou negócio. Conseguiu comprar um apartamento em um condomínio fechado, com área de lazer, por cerca de 190 mil reais – mesmo preço ofertado há um ano e meio, quando ele iniciou a pesquisa. “Vou me mudar em abril. O apartamento tem dois quartos, sendo um com suíte. É excelente. Olhei em outras regiões e decidi pela facilidade e comodidade em não gastar muito tempo no trânsito”, esclarece. Pedro conseguiu financiar 90% do imóvel.

Segundo alguns especialistas, os descontos chegam à casa de 20%. Em Águas Claras, um empreendimento lançado inicialmente ao valor de 5,6 mil reais o m², agora, é vendido a 5,1 mil reais, com a promoção da construtora para atrair mais clientes. A situação não é diferente quando se fala em imóveis prontos. O corretor e dono da imobiliária Hugo Noli Empreendimentos, Gutenberg Albuquerque, conta ter vendido, recentemente, um imóvel por 1,1 milhão de reais, quando o valor de mercado dele era de 1,4 milhão. “Eu mesmo comprei uma quitinete, para investimento pessoal, por 170 mil reais, quando o valor dela era de 225 mil. No caso do aluguel, a mesma coisa. Praticávamos 1,2 mil reais em algumas quitinetes do Plano Piloto e, hoje, muitas estão na faixa dos 950 reais. Também me autorizaram a alugar um imóvel de 3,5 mil por 2,8 mil reais”, exemplifica.

Mesmo diante das baixas, Gutenberg analisa que vale a pena comprar imóvel em Brasília. “Na minha opinião, não tivemos equilíbrio, mas, sim, queda de 15% a 20% no mercado. Portanto, como investimento, renda extra, sugiro a aquisição de quitinetes e quarto e sala. Tanto para comprar quanto alugar. A melhor opção é o Plano Piloto em termos de rentabilidade”, enfatiza o corretor, que está no mercado há 22 anos.

Entre as regiões que apresentaram queda no preço do imóvel nos últimos meses, Águas Claras e Ceilândia tiveram a maior variação de valores. Samambaia teve a menor oscilação. A análise é do corretor de imóveis e gerente da Maxxima Empreendimentos Imobiliários, Lucas Oliveira. Para ilustrar diminuição, ele cita o Residencial Diamantina, em Ceilândia, com unidades de 32 m², cujo valor total passou de 148 mil para 135 mil reais. “As construtoras estão muito suscetíveis a descontos e formas de pagamento que nunca foram aceitas anteriormente. Com isso, é possível fazer negócio com clientes que antes não conseguíamos atingir”, diz. Ele acrescenta que o momento é de cautela com relação à quitação do imóvel, uma vez que a inadimplência, na hora da entrega das chaves, está grande.

O advogado Vinícius Nóbrega, especialista 
em direito imobiliário, diz que o momento
é de cautela com relação à quitação de um
imóvel: 'As ações contra construtoras têm  
tomado a pauta dos julgamentos 
nos tribunais' (Raimundo Sampaio/Encontro/DA Press)
O advogado Vinícius Nóbrega, especialista
em direito imobiliário, diz que o momento
é de cautela com relação à quitação de um
imóvel: "As ações contra construtoras têm
tomado a pauta dos julgamentos
nos tribunais"
O discurso é endossado pelo advogado especialista em direito imobiliário Vinícius Nóbrega, que justifica esse movimento sob o aspecto do aumento no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), alíquotas que incidem sobre imóveis comprados na planta. “Com esse aumento, o financiado sofre maior acréscimo que o salário do consumidor, e isso é um elemento importante a ser considerado na tomada de decisão pela compra do imóvel. Todas essas circunstâncias não afetam somente a compra e venda de unidades novas, mas principalmente as obras que estão em curso. Assim, observamos que as ações contra construtoras têm tomado a pauta dos julgamentos nos tribunais”, revela.
 
Vinícius Nóbrega enfatiza que o atraso nas obras somado às complicações financeiras encorajaram muitos consumidores a desfazer negócios. Na avaliação do advogado, o Judiciário tem adotado um posicionamento no sentido de equilibrar a relação contratual, protegendo o consumidor. Relatório divulgado pela agência Fitch mostra que, nos primeiros nove meses de 2015, 41% das unidades vendidas em lançamentos no Brasil foram devolvidas.

Ao longo do mês de janeiro, mais de 33 mil imóveis estavam disponíveis para serem comercializados no DF, sendo 30.782 residenciais e 2.314 comerciais. Isso foi o que mostrou o primeiro Boletim de Conjuntura Imobiliária de 2016, publicado pelo Sindicato da Habitação do Distrito Federal (Secovi-DF). Durante a análise, foi verificada retomada no equilíbrio dos preços de aluguéis em janeiro de 2016, diferentemente das unidades para comercialização, que continuaram em queda. “Os valores começaram a aumentar novamente, principalmente no caso de imóveis comerciais. Em dezembro do ano passado, foi diferente, uma vez que alguns preços não foram reajustados”, explica o presidente da entidade, Carlos Hiram Bentes David. Na pesquisa, Águas Claras despontou como a região com maior rentabilidade de imóveis residenciais, enquanto Brasília como destaque na área dos comerciais. A rentabilidade é um parâmetro que compara o aluguel com o preço do imóvel no mercado.
 
'Há grandes oportunidades de comprar imóveis prontos, em função da maior opção de negociação, ou então imóveis novos que foram devolvidos às construtoras', diz Carlos Hiran, presidente do Secovi - DF (Raimundo Sampaio/Encontro/DA Press)
"Há grandes oportunidades de comprar imóveis prontos, em função da maior opção de negociação, ou então imóveis novos que foram devolvidos às construtoras", diz Carlos Hiran, presidente do Secovi - DF

 “Temos uma grave crise econômica em todos os setores. O mercado imobiliário se ressentiu mais porque era a mola propulsora da economia, fomentava a construção civil. Com esse agravamento do cenário, principalmente pela retirada de recursos para financiamento e aumento das restrições de crédito, houve uma desaceleração da demanda”, retoma David.  “Mas, nesse panorama, há duas grandes oportunidades: de comprar imóveis prontos, em função da maior opção de negociação, e imóveis novos que foram distratados e, por isso, devolvidos às construtoras. Há um estoque muito grande desses, que estão muito suscetíveis a negociação e propostas, com condições melhores do que para quem comprou na planta”, completa.

Há menos de um mês, a empresária Amura Zahra procura um imóvel de um quarto para alugar no Sudoeste. Segundo ela, com a alta oferta, não está difícil encontrar opções a bons preços. “Só não achei ainda porque estou mais exigente. Quero que ele tenha funcionalidade maior do que o que eu moro. Mas, se antes, eu encontrava valores na casa de 1.700 reais, agora, consigo encontrar opções similares por 1.200, com possibilidade de maior negociação”, pondera. Com a retomada do imóvel que alugava pelo proprietário, Amura Zahra agora está precisando procurar novo local para morar. Na rotina puxada, o que conta, para ela, é a localidade e a facilidade de se deslocar para o trabalho.
 
A procura de um imóvel de um quarto para alugar no Sudoeste não tira o sono da empresária Amura Zahra: oferta em alta e preços negociáveis (Raimundo Sampaio/Encontro/DA Press)
A procura de um imóvel de um quarto para alugar no Sudoeste não tira o sono da empresária Amura Zahra: oferta em alta e preços negociáveis
 
O discurso do presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Distrito Federal (Creci-DF), Hermes Alcântara, é de que o mercado está favorável tanto para o locatário como para quem deseja comprar. “É possível negociar contratos e reajustes. Além disso, quem tem dinheiro na mão, seja uma carta de crédito já aprovada seja recurso próprio, sai favorecido. Para as classes A e B, uma boa opção é o Noroeste. Também temos oportunidades nas cidades-satélite, como Águas Claras e Ceilândia, com preços iguais aos ofertados no início de 2015. Então, temos 10% do valor favorável ao comprador”, finaliza.
 
Hermes Rodrigues de Alcântara Filho, presidente do Creci-DF: 'Quem tem dinheiro na mão sai favorecido' (Antonio Cunha/Esp. CB/DA Press)
Hermes Rodrigues de Alcântara Filho, presidente do Creci-DF: "Quem tem dinheiro na mão sai favorecido"
 
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EDIÇÃO 58 | outubro de 2017